Notificación por edictos: anulamos una ejecución hipotecaria de Banco Sabadell con la subasta ya acordada

Andrés Giordana
·  Abogado colegiado ICAB
·  Actualizado: octubre 2026
·  Consulta gratuita sin compromiso

Una notificación por edictos mal hecha puede dejarte sin casa sin que te enteres. Sin embargo, también puede ser la llave para anular todo el procedimiento. Es lo que ha pasado en una ejecución hipotecaria de Banco Sabadell en Dénia. La subasta ya estaba acordada. Aun así, el juzgado declaró la nulidad de todo lo actuado desde el principio. Te contamos el caso y cómo puedes comprobar si te ha pasado a ti.

Qué es la notificación por edictos

Cuando un banco inicia una ejecución hipotecaria, el juzgado debe comunicártelo personalmente. Así puedes defenderte y oponerte si hay motivos. Si no logra localizarte, puede publicar la notificación en un tablón oficial. Eso es la notificación por edictos. En la práctica, casi nadie se entera por esa vía.

Por eso, la ley la considera un último recurso. Antes de acudir a ella, el juzgado debe agotar todas las posibilidades de encontrarte. Además, tiene que buscar en todos los domicilios que constan en el expediente. Esto incluye las direcciones que figuran en la escritura de compra o en la de hipoteca. Si se salta este paso, tienes derecho a pedir la nulidad.

Nuestro caso: la escalera que no existía

Banco Sabadell inició una ejecución hipotecaria contra nuestra clienta y contra una sociedad que figuraba como tercer poseedor. Todos los intentos de notificación se dirigieron a la dirección del Registro de la Propiedad. Esa dirección indicaba la «escalera J» de una urbanización. Sin embargo, en la urbanización las escaleras están numeradas, no identificadas con letras. Por tanto, la escalera J no existía.

El funcionario que intentó la última notificación lo detectó. Como la J es la décima letra, acudió a la escalera 10. Allí no conocían a nuestra clienta. Después, el juzgado notificó por edictos y el procedimiento siguió adelante hasta acordar la subasta. Nadie revisó la escritura de compra. En ella, nuestra clienta identificaba su domicilio en la escalera 18.

Qué decidió el juzgado de Dénia

Cuando nos personamos en el procedimiento, pedimos la nulidad de todo lo actuado desde el auto de despacho. El 16 de abril de 2026, el juzgado nos dio la razón. En su auto, reconoce que el juzgado había sido diligente en casi todo. No obstante, pasó por alto un dato clave. Leyendo juntas la escritura y la diligencia del funcionario, la escalera J del Registro era en realidad la escalera 18.

En consecuencia, antes de notificar por edictos había que intentarlo en esa escalera. Era la única posibilidad que faltaba por agotar. Según el auto, esa omisión impidió a la deudora saber que se había iniciado la ejecución. Por eso le causó indefensión. El resultado fue la nulidad de todo lo actuado, incluida la subasta que ya estaba acordada.

Qué consigue nuestra clienta con la nulidad

• El procedimiento vuelve al punto de partida, el auto de despacho.
• La subasta acordada queda sin efecto.
• Recupera el plazo de diez días para oponerse a la ejecución.
• Puede alegar ahora los motivos de oposición que no pudo plantear antes.

Cómo saber si te notificaron por edictos

Muchas personas descubren la ejecución cuando ya hay fecha de subasta o de lanzamiento. Si es tu caso, conviene revisar el expediente cuanto antes. Primero, comprueba cómo te notificaron el auto que despachó la ejecución. Después, mira a qué direcciones se dirigieron los intentos. Por último, compáralas con las de tu escritura de compra, la de hipoteca y tu domicilio real.

Fíjate también en los pequeños detalles, como en nuestro caso. Una letra en lugar de un número, un piso mal escrito o un domicilio antiguo pueden ser decisivos. Por otro lado, ten en cuenta que no siempre hay motivo de nulidad. Si el juzgado agotó todas las vías, la notificación por edictos puede ser válida. Por eso es importante que un abogado revise tu expediente con detalle.

Cómo actuamos en AbogadosLowCostAG

Cuando nos llega una ejecución hipotecaria, revisamos el procedimiento desde el primer documento. En primer lugar, analizamos cómo y dónde se practicaron las notificaciones. A continuación, las contrastamos con las escrituras y el resto de la documentación. Si detectamos un defecto, pedimos la nulidad de actuaciones. Además, preparamos la oposición para cuando el procedimiento se reabra.

No esperes a que llegue la subasta para pedir ayuda. Aun así, como demuestra este caso, incluso con la subasta acordada puedes reclamar. Te ayudamos desde la primera consulta, que es gratuita y sin compromiso.

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