Cláusulas abusivas hipoteca: así recuperamos el dinero de la comisión de apertura

Andrés Giordana ·  Abogado colegiado ICAB ·  Actualizado: julio 2026 ·  Consulta gratuita sin compromiso

Si tu hipoteca incluye cláusulas abusivas como la comisión de apertura, los gastos de constitución o los intereses de demora, tienes derecho a reclamar. Los tribunales llevan años anulando este tipo de condiciones y obligando a los bancos a devolver el dinero cobrado indebidamente. En este artículo te contamos un caso real que ganamos frente a BBVA y cómo puedes revisar tu propia escritura para saber si también puedes reclamar.

Qué cláusulas hipotecarias se consideran abusivas

La ley exige que cualquier comisión o gasto que te cobre el banco responda a un servicio real y justificado. Por tanto, si la entidad no puede acreditar qué gasto concreto cubre esa comisión, la cláusula puede ser declarada nula. Además, el Tribunal Supremo y el TJUE han fijado criterios muy claros sobre este tema en los últimos años, lo que facilita mucho estas reclamaciones. Entre las cláusulas más habitualmente anuladas están la comisión de apertura, la comisión por reclamación de posiciones deudoras, los gastos de constitución del préstamo, los intereses de demora elevados, el vencimiento anticipado y la cesión del crédito sin tu consentimiento.

El caso real: victoria frente a BBVA en El Vendrell

Recientemente defendimos a un matrimonio de Tarragona con dos escrituras hipotecarias firmadas con BBVA y con Catalunya Banc, entidad posteriormente absorbida por BBVA. En ambas escrituras detectamos varias cláusulas claramente abusivas: comisión de apertura de más de 1.300 euros, comisiones por reclamación de posiciones deudoras, imputación total de gastos de notaría y registro al cliente, intereses de demora del 18,75% y una cláusula de cesión del crédito que limitaba sus derechos como consumidores. Por eso, presentamos demanda solicitando la nulidad de todas ellas junto con la devolución del dinero cobrado indebidamente.

El juzgado nos dio la razón en todos los puntos. En consecuencia, declaró nulas todas las cláusulas reclamadas y condenó a BBVA a devolver a nuestros clientes cerca de 3.000 euros en concepto de gastos de constitución y comisión de apertura. Además, el banco fue condenado también al pago de las costas del procedimiento, es decir, nuestros clientes no tuvieron que asumir ningún gasto judicial adicional.

Cómo saber si tu hipoteca tiene cláusulas abusivas

En primer lugar, revisa tu escritura de préstamo hipotecario y localiza los apartados de comisiones, gastos e intereses de demora. A continuación, comprueba si el banco te cobró una comisión de apertura sin justificar ningún servicio concreto. Asimismo, fíjate en si asumiste tú solo todos los gastos de notaría, registro y gestoría, ya que esta distribución también puede ser abusiva. Por último, revisa si tu hipoteca incluye alguna referencia al IRPH como índice sustitutivo, porque en muchos casos esa cláusula tampoco cumple con los requisitos de transparencia exigidos.

• Comisión de apertura sin justificar
• Gastos de constitución asumidos íntegramente por ti
• Intereses de demora superiores al 2% sobre el interés pactado
• Cláusula de vencimiento anticipado desproporcionada
• Cesión del crédito sin tu consentimiento

Cuánto dinero puedes recuperar

La cantidad depende de las cláusulas concretas de tu hipoteca y de los importes pagados. En nuestro caso reciente, la devolución superó los 2.900 euros solo entre comisión de apertura y gastos de constitución. Sin embargo, en otros casos con más cláusulas afectadas la cantidad puede ser mayor. Por eso, conviene revisar tu escritura completa antes de descartar la reclamación.

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