Requerimientos de mediación en ejecución hipotecaria: cuidado con la estafa

Andrés Giordana ·  Abogado colegiado ICAB ·  Actualizado: julio 2026 ·  Consulta gratuita sin compromiso

Una estafa de mediación hipoteca puede llegar a tu puerta justo cuando tu vivienda ha salido a subasta dentro de una ejecución hipotecaria, es decir, cuando ya se ha publicado en el BOE. En los últimos meses estamos detectando un patrón muy concreto: personas que reciben en su domicilio hojas de «requerimiento» o «mediación» firmadas por supuestos gestores que dicen representar a los actuales propietarios del crédito. Sin embargo, muchas de estas notas no son lo que parecen. En este artículo te explicamos cómo identificar una estafa de mediación hipoteca y qué hacer si te encuentras en esta situación.

Qué son estos requerimientos de «mediación legal»

Cuando un inmueble entra en fase de subasta por impago de hipoteca, esa información pasa a ser pública a través del BOE. A partir de ahí, algunas personas u organizaciones aprovechan ese dato público para presentarse en la vivienda como si fueran representantes del fondo o del banco que ha adquirido el crédito. Normalmente dejan una hoja impresa pidiendo que la familia llame urgentemente a unos números de teléfono, alegando que quieren «mediar» o «negociar» la situación. A simple vista puede parecer un trámite oficial, pero no siempre lo es. Es una estafa de mediación en la hipoteca.

La señal clave para detectar la estafa

Existe un detalle que delata a estos falsos gestores: la ausencia de tus datos personales. Un requerimiento legítimo, enviado por quien realmente gestiona tu crédito, siempre incluirá tu nombre, tu referencia de expediente completa y datos que solo conocería quien tiene acceso real al procedimiento judicial. Por el contrario, si recibes una hoja genérica, sin tu nombre, con una simple referencia de inmueble y pidiendo que tú mismo aportes tus datos por teléfono, no se trata de un trámite oficial. En consecuencia, esa ausencia de información personal es la prueba más clara de que estás ante una estafa.

Estos estafadores actúan como auténticos carroñeros: se aprovechan del momento de máxima vulnerabilidad de una familia que está a punto de perder su vivienda. Además, suelen presionar con la palabra «urgente» y con la promesa de facilitar información sobre los nuevos propietarios del inmueble, algo que en realidad no pueden ofrecer sin conocer previamente tu identidad. Por tanto, cualquier oferta de este tipo debe hacerte sospechar de inmediato.

Qué hacer si recibes uno de estos requerimientos

En primer lugar, no llames a los teléfonos indicados en la hoja ni facilites ningún dato personal, familiar o económico. A continuación, guarda el documento original como prueba, ya que puede servir en caso de denuncia. Asimismo, comprueba directamente en el juzgado o a través de tu abogado el estado real del procedimiento de ejecución, sin depender de la información que te ofrezcan terceros desconocidos. Por último, si ya has facilitado datos o has llegado a contactar con estas personas, ponte en contacto cuanto antes con nosotros para valorar la situación.

• No llames a los números de la hoja de «mediación»
• Comprueba si aparecen tu nombre y tus datos reales
• Guarda el documento como prueba
• Verifica el estado del procedimiento con tu abogado
• Denuncia si has llegado a facilitar información

Por qué se aprovechan justo de la subasta

La publicación en el BOE convierte tu situación en información accesible para cualquiera. Por eso, estos grupos buscan expedientes recientes y actúan con rapidez, antes de que la familia afectada consiga asesoramiento legal. Sin embargo, tener un abogado especializado desde el inicio del procedimiento reduce mucho este riesgo, porque toda comunicación oficial pasa siempre por el juzgado o por representantes legítimos, nunca por notas sueltas sin datos personales.

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