¡VENIR A LA JORNADA HIPOTECARIA!

  ¡OS INVITAMOS A QUE VENGÁIS A VER LA JORNADA HIPOTECARIA!

Hacemos una interesante MESA REDONDA.

Se está preparando una JORNADA HIPOTECARIA  en la que se realizarán dos charlas consecutivas. Tal y como está el panorama en nuestro país, las Asociaciones 500×20 de Barcelona (Salvador Torres), juntamente con la PAC Badalona (Luís ROS) y en colaboración también la PAH Madrid (Javier Crespo), han organizado unas charlas en las que, por una parte, se hablará del EURIBOR como CLÁUSULA ABUSIVA y NULA en los contratos hipotecarios.

Y por otro lado, nos encontraremos cuatro abogados que nos pondrán al día sobre las ejecuciones judiciales en el DERECHO DE RETRACTO. Para ello, contaremos con nombres de peso como Celia CÁNOVAS ESSARD, abogada y ex-senadora de Podemos, también con los abogados José Ángel Gallegos Gómez, Juan Moreno Yagüe y nosotros mismos, ABOGADOS LOW COST A.G. con Andrés Giordana.

La intención es hacer una charla amena, didáctica y sobretodo esclarecedora en muchos aspectos. Por ello la hemos llamado «mesa redonda», puesto que iremos hablando activistas y abogados de los diferentes temas que hemos nombrado.

La JORNADA HIPOTECARIA está preparada para el sábado 28 de enero de 2023 a las 17h (cinco de la tarde), y tendrá lugar en la calle d´Ausiàs Marc, número 60 de Barcelona. ( Metro L1, Arc de Triomf- L2 Tetuan).

Os esperamos a todos los que podáis venir, ya que la organización es grande, con muchas ganas, y sobretodo para dar voz y luz a muchas familias. Entre todos estamos seguros que, además de los temas que ya hemos comentado, saldrán muchos más.  Tenemos que seguir en la lucha contra los abusos bancarios, y más cuando  hoy el EURIBOR ya supera el 3,20% y hace apenas un mes, los mismos bancos aseguraban que no iba a subir a 3 antes de enero de 2023.

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Esto supondrá una subida de las hipotecas de las familias. Sobretodo a niveles exagerados en muchos casos, y obviamente repercutirá en la economía familiar. Ya que, si ya hay que hacer equilibrios con la nómina para llegar a final de mes, después de la subida   habrá familias que tendrán que tomar cartas en el asunto.

Por otro lado, os explicamos que, la JORNADA HIPOTECARIA se realizará en dos «tandas». Empezará a las cinco de la tarde, se realizará la primera en la que se tratará el tema del EURIBOR como cláusula abusiva en los contratos hipotecarios.  Haremos un pequeño descanso. Después, se realizará la segunda mesa redonda en la que hablaremos sobre el DERECHO DE RETRACTO y todas las vías que han ido saliendo nuevas sobre el tema.

Todo ello, rodeados de una buena coordinación por las plataformas y asociaciones. Y personas que buscan encontrar una solución a los problemas bancarios, y a los abusos de los mismos en contra de las familias.

Podéis venir a vernos, y a conocernos. Os recibiremos con los brazos abiertos, y sobretodo daremos JUNTOS un paso hacia adelante ante este sistema que cada vez va a peor. Juntos seguimos en lucha.

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FISCALIDAD DE LA CESIÓN DE REMATE

En este artículo se hablará de lo que pasa con el IBI. (IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES).

En anteriores artículos nombramos lo que era la CESIÓN DE REMATE, recordemos que es una de las formas que se puede utilizar para adquirir una finca o un piso ejecutado por una entidad bancaria. Básicamente un contrato por el que el banco, como adjudicatario de una finca en un proceso de subasta, antes de que la adjudicación de la finca adquiera firmeza, acuerda con un tercero la venta de dicha finca.

Para más información te dejamos aquí otro enlace relacionado.

CESIÓN DE REMATE, ¡Noticias!

¿Qué sucede con los siguientes impuestos? (Cesión de remate). 

El IVA, el ITP o el IBI son los principales impuestos de los que vamos hablar, aunque hoy explicaremos el IBI. El IVA y el ITP lo dejaremos para las siguiente publicaciones.

Por la doctrina y la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo dicen, que la  CESIÓN DE REMATE, es un acto PROCESAL por la que el REMATANTE transmite a un tercero el derecho subjetivo a ADQUIRIR LA COSA SUBASTADA en un proceso. Esto no genera sin más la traslación de la cosa subastada y rematada (pues aun no se ha adquirido).

En realidad, lo único que se transmite al CESIONARIO es el derecho a ADQUIRIR LA COSA.

Su fundamento se halla en que, siendo el remate un derecho SUBJETIVO nuestro ordenamiento jurídico LO PERMITE. Y la ventaja radica en obtener el beneficio FISCAL de evitar el pago de dos adquisiciones.

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Empezamos por el IBI. (Cesión de remate). 

Exponemos un caso concreto que se dio:

 «En el año 2011 una entidad bancaria adquiere una finca mediante una ejecución hipotecaria, reservándose la facultad de ceder el remate, cosa que hace al año siguiente en 2012. El Banco entiende que el cambio de titularidad de la finca no se produce hasta que se cede el remate y, por lo tanto, considera que ella nunca ha sido propietaria, aunque se la haya adjudicado.

El problema nos surge para el IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES, el comúnmente llamado IBI. La duda es, saber cuándo se entendería hecha la transmisión del bien, ya que si es cuando se realizó la adjudicación a la entidad bancaria en el año 2011, el sujeto pasivo del IBI del ejercicio 2012 sería el banco, mientras que si se entiende que la transmisión es en el momento de la cesión, es decir, el año 2012, el sujeto pasivo del IBI del ejercicio 2012 sería el anterior titular»

En consecuencia, entendemos que en ningún caso el recibo del 2012 debe de ser girado a nombre del deudor hipotecario, debiendo, de acuerdo con los datos expuestos, ser girado a nombre del cesionario del remate, puesto que, como indicamos, mediante la CESIÓN DEL REMATE se produce una única transmisión de la propiedad desde el deudor hipotecario al CESIONARIO del REMATE y ADQUIRIENTE.

Al no ADQUIRIR la PLENA TITULARIDAD la entidad financiera que ejecuta, es decir, que no se ha «perfeccionado» el traslado patrimonial del deudor hipotecario al banco, si no que, finalmente terminará pasando del deudor hipotecario al fondo buitre al cual el banco le cedió el remate, nos confirma que es totalmente aplicable el DERECHO DE RETRACTO.

Lo que se ha cedido del DEUDOR hipotecario al fondo buitre es el DERECHO DE CRÉDITO, máxime si aun esa familia sigue viviendo en el inmueble.

Resumiendo y en conclusión, mientras la familia permanezca en el inmueble y no se haya entregado la posesión del bien, lo que se está intercambiando son DERECHOS DE CRÉDITO. Y cómo el banco NUNCA ADQUIERE LA TITULARIDAD REAL de la casa, como deudores hipotecarios podemos exigir el DERECHO DE RETRACTO.

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SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO.

SEGÚN EL TRIBUNAL SUPREMO, NO SE PUEDE SEPARAR EL PRÉSTAMO DE LA HIPOTECA, PERO SI SE TITULIZA, ENTONCES SÍ ES DIVISIBLE.

LA TITULIZACIÓN EXPANDIÉNDOSE. (Tribunal Supremo)

Las viviendas de la familias se han convertido un un activo financiero con el que obtener crédito. El mercado hipotecario se rige por unas leyes que sobrepasan todos los puntos de vista morales. (tribunal supremo).

El hecho a discutir en este caso es que los bancos han utilizado por un lado las cédulas y las participaciones hipotecarias.

En el periodo máximo de auge inmobiliario, es decir hacia 2007 se llegaron a constituir más de 11 millones de hipotecas, éstas superaban el medio BILLÓN de euros. Lo que supone más de un 50% del PIB del país.

Cuando apareció la TITULIZACIÓN, a los bancos les fue de perlas para que los créditos con garantía hipotecaria con más riesgo pudieran «salir del balance del banco» al no contabilizarse en el mismo.

La titulización ha sido el ARMA que se ha utilizado para esconder las transacciones e intereses bancarios.

Muchas Titulizaciones, sobre todo de cédulas de MÁXIMA calidad se titulaban directamente no para «vender a inversores» sino que era el mismo BCE, quien lo hacía de forma anónima.

El BCE no puede ser prestamista de ciudadanos o estados por sus estatutos. (Tribunal Supremo)

Las titulizaciones en realidad eran operaciones bancarias realizadas por gestoras directamente controladas por el IBEX35, venderlas al BCE y capitalizarlas.

Y todo esto se esconde a la ciudadanía a través de las cláusulas (ABUSIVAS)  en las escrituras en la cual el mismo firmante renuncia a ser informado de las operaciones financieras que realice el mismo banco.  De esta manera, el ciudadano medio desconoce que el banco hace participe al BCE de los intereses que cobra por su hipoteca.

Esto sólo es un ápice de lo que la ESTAFA BANCARIA ha hecho con nuestras viviendas. Esas por las que apostamos nuestros ahorros y decidimos empezar una familia, esas por las que CREIMOS que nos darían tranquilidad ya que la casa sería nuestra en propiedad, y ante un problema el banco-caja de «toda la vida» nos ayudaría. Esa que nos recomendó firmar sin ningún problema «nuestro amigo el Sr. Director del banco» que nos informaba bien y siempre a nuestro favor. CRASO ERROR.

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El Sr. Director de banco hoy en día sabemos que no dejan de ser unos COMERCIALES de poca monta que nos «enchufaban paquetes» mientras nos regalaban una vaporetta. Y el «super-amigo» que creíamos tener, no hacía más que regalarnos la vaporetta con tal de que firmásemos la hipoteca (trampa) con unas cláusulas que nos hacían renunciar a lo más alto entre comprador y vendedor… a nuestros derechos.

Según el TRIBUNAL SUPREMO en su Sentencia nº463/2019, de 11 de septiembre, en el «fundamento de derecho Octavo.5» manifiesta que: 

«hemos declarado (sentencias del pleno de la sala 46/2019, 47/2019, 48/2019, todas de 23 de enero) que, en el Derecho español, aunque en el contrato de préstamo hipotecario se incluyen dos figuras jurídicas diferentes, el préstamo (contrato) y la hipoteca (derecho real), ambas son inescindibles y conforman una institución unitaria. Puesto que como estableció la sentencia 1331/2007 no es un crédito ordinario, ya que está subsumido en un derecho real de hipoteca, y por ello es tratado jurídicamente de forma distinta». 

Si fuera cierto lo que pone en dicha sentencia -que el préstamo y la garantía hipotecaria son DOS CONTRATOS INESCINDIBLES- alguien podría explicarnos la razón por la que cuando esa entidad financiera TITULIZA ese préstamo lo que cede al FONDO DE TITULIZACIÓN, a través de la Sociedad Gestora, son los derechos de crédito mientras que los derechos reales se queda con ellos…. si son dos contratos inescindibles:

 ¿cómo puede ser que en el tema de la titulización no lo sean?… ¿o es que solamente son inescindibles para lo que les interesa a las entidades financieras?

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Y por ejemplo, cuando un AVALISTA pretende defenderse en un procedimiento de ejecución hipotecaria buscando el amparo del artículo 695.1.4ª y se le dice que al no ser parte del contrato del préstamo no puede ejercer dicha defensa ya que ese tipo de cláusulas alegadas no pertenecen al contrato de la garantía hipotecaria… ¿no eran inescindibles?

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DERECHO de RETRACTO, ¡Noticias!

DERECHO DE RETRACTO DOS MOMENTOS PROCESALES CLAVES PARA RECLAMARLOS.

El Tribunal Supremo afirma que el derecho de retracto no puede aplicarse al no estar individualizada la cesión de cada préstamo. 

En un anterior escrito en la que explicamos la venta en globo, aquí os dejamos el enlace donde explicábamos que si estábamos dentro de un proceso de ejecución hipotecaria y el banco cedía nuestra deuda a un fondo buitre, tenemos la oportunidad de reclamar el derecho de retracto, algo que el Tribunal Supremo niega porque aseguran que en la venta en globo no puede aplicarse a dicho derecho al no estar individualizada la cesión de cada préstamo.

En un posterior escrito volveremos a tocar ese tema con mayor profundidad, pero ahora queremos centrarnos en que sucede una vez que se subasta el inmueble judicialmente y el fondo buitre cede el remate a un tercero. (normalmente una empresa filial del mismo fondo buitre)

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¿Por qué motivo los fondos buitres ceden el remate?

Primero porque la ley lo permite, con el fin de que estas empresas ahorren impuestos en las transmisiones patrimoniales.

La empresa que recibió el inmueble ha de tributar unos impuestos. Éstos son o pueden ser el impuesto de transmisiones patrimoniales( ITP) o el IVA. (impuesto sobre el valor añadido).

¿Qué pasa cuando los fondos de inversión se venden entre ellos estos derechos de crédito?

Cuando los fondos de inversión se venden entre ellos los derechos de crédito, estas transmisiones están exentas de impuestos ( ¿que casualidad?), y además, el impuesto de sociedades para los fondos de inversión se reducen drásticamente del 25% general al escandaloso 1%.

Por ello, estos fondos buitres siguen declarando impuestos por el 1% en su país de origen, normalmente LUXEMBURGO. Hasta que la agencia tributaria puso el grito en el cielo, ya que se ha transformado un derecho de crédito en un inmueble físico.

¿Qué sucede en estos casos?

Según el convenio entre el Reino de España y el Gran Ducado de Luxemburgo, para evitar la doble imposición, en su artículo 6.1 determina que los bienes inmuebles han de tributar en el estado en el que se encuentren, es decir, donde estén situados. Con esto tenemos que determinar que, al tratarse ya de un bien inmueble (físico) hay que valorar los impuestos que hemos mencionado, como el ITP, y el IVA.

Ahora situémonos en el momento CLAVE de la SUBASTA JUDICIAL, y en donde un fondo buitre cede a un tercero (de su agrado) un inmueble.

Ese tercero, ¿cuánto pagó por el inmueble?

No necesariamente abona el precio de adjudicación al fondo buitre, ya que por la Ley de Autonomías de las Voluntades pueden ser precios inferiores y/o superiores al de la subasta.

La agencia tributaria denunció respecto un caso, en el que la adjudicación había sido por 900.000€ y el tercero (adjudicatario), había abonado tan sólo 300.000€ al fondo buitre.

Estos 600.000€ de diferencia son los que reclama la Agencia Tributaria para el cálculo de los impuestos.

Y los 300.000€ son los que tenemos que alegar nosotros del precio del DERECHO DE RETRACTO.

Aquí no hay venta en BLOQUE, aquí no hay sentencia de Tribunal Supremo que valga, AQUÍ NOS CORRESPONDE EL DERECHO DE RETRACTO.

 

Ya sabemos lo que dirán los abogados de la banca. Dirán que el fondo buitre es el titular del inmueble y lo vende. Por lo tanto, la familia ya no era la titular, pero sin embargo el fondo buitre, no incorpora en el registro de la propiedad SU TITULARIDAD para evitar tener que pagar impuestos. Entonces, si el titular era la familia, y luego lo es el tercero (amiguito del fondo buitre), esto quiere decir que SI tenemos todo el DERECHO DE RETRACTO a nuestro favor.

CESIÓN DE REMATE.  (derecho de retracto). 

La cesión de remate es una de las formas que se puede utilizar para adquirir una finca o un piso ejecutado por una entidad bancaria. Se trata de un contrato por el que el banco, como adjudicatario de una finca en un procedimiento de subasta, antes de que la adjudicación de la finca ADQUIERA firmeza, acuerda con un tercero la venta de dicha finca.

Es decir, la cesión de remate, como ya hemos tocado anteriormente, no es más que un contrato consistente en que el banco, como adjudicatario de una finca en un procedimiento de EJECUCIÓN HIPOTECARIA, previamente a que la ADJUDICACIÓN SEA FIRME, acuerda con un TERCERO a que sea él quien se quede la finca.

Así, de esta forma, el banco NO LLEGA A ADQUIRIR la finca hipotecada, sino que la adjudicación se lleva a cabo a favor del cesionario del remate que paga el precio de la adjudicación de forma que, con CARGO a la cantidad  ENTREGADA por el cesionario, EL BANCO SE COBRA SU CRÉDITO.  Por lo tanto, la cesión del remate equivale a la venta de la finca por el banco antes de ponerla a su nombre. Y es cuando desde AbogadosLowCostAG.com decimos que ENTRA EL DERECHO DE RETRACTO.

 

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¿Cómo funciona el retracto en una compra-venta? 

Es de especial importancia poder distinguir el derecho de retracto (refiriéndonos al retracto legal) del derecho de tanteo. Pero la diferencia básica esta en la línea temporal, es decir, en el momento en que se ejerce. Mientras que el derecho de TANTEO opera ANTES de la enajenación, cuya formalización se pretende, el derecho de retracto permite a quien lo ostenta adquirir el bien aunque el mismo ya haya sido transmitido al primer comprador. En el caso de las viviendas de las familias «afectadas» por la dación en pago, sería el fondo buitre o fondo de inversión.

Es decir, que el derecho de tanteo es ANTES de que se entre, por ejemplo, en una disputa o demanda judicial (empiece quien empiece), y el derecho de retracto en sí, es cuando ya ha sido empezada la disputa, o está ya JUDICIALIZADO. 

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Estos argumentos son los que están contemplados en el Código Civil, y por lo que las familias tienen derecho a reclamar por qué cantidad los bancos han vendido sus viviendas a fondos buitres o fondos de inversión.

Si nuestras viviendas se vendieron a un fondo de inversión, o fondo buitre por un tanto por ciento de descuento, ¿por qué las familias no pueden optar también a este descuento?, ¿Y más cuando han sido afectadas por la burbuja inmobiliaria, y ya llevan arrastrando deuda?.

Es una opción bien válida que los jueces DEBEN y TIENEN LA OBLIGACIÓN de contemplar sin dar esquinazo al derecho de retracto y con ello al Código Civil por el que está regulado.

Pero, ¿cómo funciona exactamente en una operación de compra-venta el derecho de tanteo y retracto?

El retracto, en concreto el convencional, surge cuando se realiza un contrato de compra-venta donde se INCLUYE el denominado PACTO DE RETROVENTA. Dicho pacto implica que el vendedor, se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, siempre y cuando se cumpla con lo dispuesto en el Código Civil y lo demás que se hubiera pactado.

Para finalizar y en conclusión, el derecho de tanteo y retracto otorga, en la mayoría de los casos, UNA POSICIÓN PREFERENTE adquirida por lo legalmente dispuesto, o por el contrario, por lo pactado entre las partes.

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