DERECHO DE RETRACTO DOS MOMENTOS PROCESALES CLAVES PARA RECLAMARLOS.
El Tribunal Supremo afirma que el derecho de retracto no puede aplicarse al no estar individualizada la cesión de cada préstamo.
En un anterior escrito en la que explicamos la venta en globo, aquí os dejamos el enlace donde explicábamos que si estábamos dentro de un proceso de ejecución hipotecaria y el banco cedía nuestra deuda a un fondo buitre, tenemos la oportunidad de reclamar el derecho de retracto, algo que el Tribunal Supremo niega porque aseguran que en la venta en globo no puede aplicarse a dicho derecho al no estar individualizada la cesión de cada préstamo.
En un posterior escrito volveremos a tocar ese tema con mayor profundidad, pero ahora queremos centrarnos en que sucede una vez que se subasta el inmueble judicialmente y el fondo buitre cede el remate a un tercero. (normalmente una empresa filial del mismo fondo buitre)
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¿Por qué motivo los fondos buitres ceden el remate?
Primero porque la ley lo permite, con el fin de que estas empresas ahorren impuestos en las transmisiones patrimoniales.
La empresa que recibió el inmueble ha de tributar unos impuestos. Éstos son o pueden ser el impuesto de transmisiones patrimoniales( ITP) o el IVA. (impuesto sobre el valor añadido).
¿Qué pasa cuando los fondos de inversión se venden entre ellos estos derechos de crédito?
Cuando los fondos de inversión se venden entre ellos los derechos de crédito, estas transmisiones están exentas de impuestos ( ¿que casualidad?), y además, el impuesto de sociedades para los fondos de inversión se reducen drásticamente del 25% general al escandaloso 1%.
Por ello, estos fondos buitres siguen declarando impuestos por el 1% en su país de origen, normalmente LUXEMBURGO. Hasta que la agencia tributaria puso el grito en el cielo, ya que se ha transformado un derecho de crédito en un inmueble físico.
¿Qué sucede en estos casos?
Según el convenio entre el Reino de España y el Gran Ducado de Luxemburgo, para evitar la doble imposición, en su artículo 6.1 determina que los bienes inmuebles han de tributar en el estado en el que se encuentren, es decir, donde estén situados. Con esto tenemos que determinar que, al tratarse ya de un bien inmueble (físico) hay que valorar los impuestos que hemos mencionado, como el ITP, y el IVA.
Ahora situémonos en el momento CLAVE de la SUBASTA JUDICIAL, y en donde un fondo buitre cede a un tercero (de su agrado) un inmueble.
Ese tercero, ¿cuánto pagó por el inmueble?
No necesariamente abona el precio de adjudicación al fondo buitre, ya que por la Ley de Autonomías de las Voluntades pueden ser precios inferiores y/o superiores al de la subasta.
La agencia tributaria denunció respecto un caso, en el que la adjudicación había sido por 900.000€ y el tercero (adjudicatario), había abonado tan sólo 300.000€ al fondo buitre.
Estos 600.000€ de diferencia son los que reclama la Agencia Tributaria para el cálculo de los impuestos.
Y los 300.000€ son los que tenemos que alegar nosotros del precio del DERECHO DE RETRACTO.
Aquí no hay venta en BLOQUE, aquí no hay sentencia de Tribunal Supremo que valga, AQUÍ NOS CORRESPONDE EL DERECHO DE RETRACTO.
Ya sabemos lo que dirán los abogados de la banca. Dirán que el fondo buitre es el titular del inmueble y lo vende. Por lo tanto, la familia ya no era la titular, pero sin embargo el fondo buitre, no incorpora en el registro de la propiedad SU TITULARIDAD para evitar tener que pagar impuestos. Entonces, si el titular era la familia, y luego lo es el tercero (amiguito del fondo buitre), esto quiere decir que SI tenemos todo el DERECHO DE RETRACTO a nuestro favor.
CESIÓN DE REMATE. (derecho de retracto).
La cesión de remate es una de las formas que se puede utilizar para adquirir una finca o un piso ejecutado por una entidad bancaria. Se trata de un contrato por el que el banco, como adjudicatario de una finca en un procedimiento de subasta, antes de que la adjudicación de la finca ADQUIERA firmeza, acuerda con un tercero la venta de dicha finca.
Es decir, la cesión de remate, como ya hemos tocado anteriormente, no es más que un contrato consistente en que el banco, como adjudicatario de una finca en un procedimiento de EJECUCIÓN HIPOTECARIA, previamente a que la ADJUDICACIÓN SEA FIRME, acuerda con un TERCERO a que sea él quien se quede la finca.
Así, de esta forma, el banco NO LLEGA A ADQUIRIR la finca hipotecada, sino que la adjudicación se lleva a cabo a favor del cesionario del remate que paga el precio de la adjudicación de forma que, con CARGO a la cantidad ENTREGADA por el cesionario, EL BANCO SE COBRA SU CRÉDITO. Por lo tanto, la cesión del remate equivale a la venta de la finca por el banco antes de ponerla a su nombre. Y es cuando desde AbogadosLowCostAG.com decimos que ENTRA EL DERECHO DE RETRACTO.
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