¡HISTÓRICO! sobre el derecho de retracto.

DERECHO DE RETRACTO EN LA CESIÓN DE REMATE.

Hemos logrado que el BBVA reconozca explícitamente que se puede utilizar el DERECHO DE RETRACTO litigioso en una ejecución hipotecaria.

Os comentamos el caso. Derecho de Retracto Litigioso.

Entrando en materia, el retracto litigioso es el derecho que el deudor dispone para poder pagar lo que se deba al precio al que compró un tercero.

Hoy en día es muy habitual en medio de las ejecuciones hipotecarias, las entidades financieras vendan las deudas judicializadas a fondos buitres, lógicamente por precios MUY INFERIORES a lo que se reclama a las familias.

Estas ventas las realizan mediante el método de VENTA EN BLOQUE ( a precio alzado). Por lo que según el Tribunal Supremo, el precio de la cesión no está individualizado.

Continuando con la doctrina del Supremo, éstos impiden y bloquean la posibilidad de aplicar la regla de prorrata. Es decir, siempre a favor de los bancos.

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Pero, qué sucede cuando una ejecución hipotecaria ya está en la subasta y posterior adjudicación?

En el momento en que la subasta finalizó y el banco pide la ADJUDICACIÓN DEL INMUEBLE, normalmente lo hacen con la RESERVA de la cesión de remate. Esto significa que para no pagar impuestos DOS VECES, ya se lo ceden a un tercero. Tal y como se aprecia en la siguiente fotografía, el BBVA certifica los importes que recibió de un fondo buitre por la adquisición de dos fincas.

Sí que es aplicable el DERECHO DE RETRACTO.

Nosotros como abogados de esta familia, presentamos un escrito donde afirmamos que, el derecho de retracto litigioso aquí SI QUE ES APLICABLE ya que se encuentra judicializado, y con el importe de forma individual, o individualizado.

Ahora bien, en la siguiente fotografía se ve cómo los abogados del BBVA aceptan la posibilidad de que se pueda utilizar el DERECHO DE RETRACTO. Si bien es cierto que pasaron los 9 días, ya que la familia igualmente no disponía de ese dinero, si queríamos que al menos, se RECONOCIERA judicialmente que es posible el derecho de retracto en las ejecuciones hipotecarias.

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¿CUÁNDO UTILIZAR EL DERECHO DE RETRACTO?

FONDO BUITRE COMPRA POR 85.000€ UNA CASA

26 de diciembre de 202222 de diciembre de 2022

FISCALIDAD en la CESION DE REMATE. (IBI)

FISCALIDAD DE LA CESIÓN DE REMATE

En este artículo se hablará de lo que pasa con el IBI. (IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES).

En anteriores artículos nombramos lo que era la CESIÓN DE REMATE, recordemos que es una de las formas que se puede utilizar para adquirir una finca o un piso ejecutado por una entidad bancaria. Básicamente un contrato por el que el banco, como adjudicatario de una finca en un proceso de subasta, antes de que la adjudicación de la finca adquiera firmeza, acuerda con un tercero la venta de dicha finca.

Para más información te dejamos aquí otro enlace relacionado.

CESIÓN DE REMATE, ¡Noticias!

¿Qué sucede con los siguientes impuestos? (Cesión de remate).

El IVA, el ITP o el IBI son los principales impuestos de los que vamos hablar, aunque hoy explicaremos el IBI. El IVA y el ITP lo dejaremos para las siguiente publicaciones.

Por la doctrina y la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo dicen, que la CESIÓN DE REMATE, es un acto PROCESAL por la que el REMATANTE transmite a un tercero el derecho subjetivo a ADQUIRIR LA COSA SUBASTADA en un proceso. Esto no genera sin más la traslación de la cosa subastada y rematada (pues aun no se ha adquirido).

En realidad, lo único que se transmite al CESIONARIO es el derecho a ADQUIRIR LA COSA.

Su fundamento se halla en que, siendo el remate un derecho SUBJETIVO nuestro ordenamiento jurídico LO PERMITE. Y la ventaja radica en obtener el beneficio FISCAL de evitar el pago de dos adquisiciones.

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Empezamos por el IBI. (Cesión de remate).

Exponemos un caso concreto que se dio:

«En el año 2011 una entidad bancaria adquiere una finca mediante una ejecución hipotecaria, reservándose la facultad de ceder el remate, cosa que hace al año siguiente en 2012. El Banco entiende que el cambio de titularidad de la finca no se produce hasta que se cede el remate y, por lo tanto, considera que ella nunca ha sido propietaria, aunque se la haya adjudicado.

El problema nos surge para el IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES, el comúnmente llamado IBI. La duda es, saber cuándo se entendería hecha la transmisión del bien, ya que si es cuando se realizó la adjudicación a la entidad bancaria en el año 2011, el sujeto pasivo del IBI del ejercicio 2012 sería el banco, mientras que si se entiende que la transmisión es en el momento de la cesión, es decir, el año 2012, el sujeto pasivo del IBI del ejercicio 2012 sería el anterior titular»

En consecuencia, entendemos que en ningún caso el recibo del 2012 debe de ser girado a nombre del deudor hipotecario, debiendo, de acuerdo con los datos expuestos, ser girado a nombre del cesionario del remate, puesto que, como indicamos, mediante la CESIÓN DEL REMATE se produce una única transmisión de la propiedad desde el deudor hipotecario al CESIONARIO del REMATE y ADQUIRIENTE.

Al no ADQUIRIR la PLENA TITULARIDAD la entidad financiera que ejecuta, es decir, que no se ha «perfeccionado» el traslado patrimonial del deudor hipotecario al banco, si no que, finalmente terminará pasando del deudor hipotecario al fondo buitre al cual el banco le cedió el remate, nos confirma que es totalmente aplicable el DERECHO DE RETRACTO.

Lo que se ha cedido del DEUDOR hipotecario al fondo buitre es el DERECHO DE CRÉDITO, máxime si aun esa familia sigue viviendo en el inmueble.

Resumiendo y en conclusión, mientras la familia permanezca en el inmueble y no se haya entregado la posesión del bien, lo que se está intercambiando son DERECHOS DE CRÉDITO. Y cómo el banco NUNCA ADQUIERE LA TITULARIDAD REAL de la casa, como deudores hipotecarios podemos exigir el DERECHO DE RETRACTO.

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14 de noviembre de 202213 de noviembre de 2022

MANIPULACIÓN DEL EURIBOR

YA EXISTEN 14 DEMANDAS CONTRA BANCOS POR MANIPULACIÓN DEL EURIBOR.

SON MANIPULACIONES ARTIFICIALES DEL EURIBOR.

Si bien la Comisión Europea estipuló en 2016 que tres grandes bancos habían manipulado el Euribor y por tanto, todos los productos financieros referenciados a este índice.

Los bancos pactaron los precios para las transacciones derivados de este tipo de interés, para lucrarse provocando subidas o bajadas artificiales en los índices y ahora, cuatro años después, esto puede traer nuevas consecuencias económicas en nuestro país.

De hecho ya se han interpuesto varias demandas contra Barclays y Deutsche Bank. Y los importes que se reclaman van entre los 10.000€ y los 120.000€. Y nosotros particularmente también lo hemos hecho ya.

Se abre la puerta a la posible ESTAFA de MANIPULACIÓN DEL EURIBOR.

Y si se abre esta puerta a la posible ESTAFA de la manipulación del EURIBOR, la repercusión puede ser notable para miles de personas. Tendrían una importante transcendencia económica porque estamos hablando de muchos créditos e hipotecas prolongadas durante mucho tiempo. Pueden ser empresas y particulares.

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Esta manipulación hizo que el EURIBOR subiera y bajara a antojo de las entidades financieras. Estas subidas y bajadas ARTIFICIALES afectan a todos los productos bancarios que tienen por referencia el EURIBOR, y por lo tanto, estarían afectados miles de productos financieros.

El SOBRECOSTE pagado por intereses entre 2005 y 2008 (tiempo en el que los bancos aplicaron esta manipulación) fue de entre un 15% y un 20%. Pero entonces, ¿quién nos dice que en la actualidad se esté produciendo la misma manipulación con el EURIBOR?

De hecho una de las comunicaciones interceptadas entre 2005 y 2008 que sirvieron para abrir el caso, decía:

«¿puedes decirle a tus chicos que rebajen el euríbor a 12 meses?. OK. Hecho. No dudes en decirme si necesitas cualquier cosa.»

LOS BANCOS DEBEN RESPETAR LAS REGLAS DE COMPETENCIA, COMO TODAS LAS EMPRESAS. NO DEBEN DE MANIPULAR LOS PRECIOS A SU PROPIO BENEFICIO.

De hecho en menos de tres meses este índice se ha ido incrementando de forma notable, tanto que en diciembre se estipula que ya sobrepase el 3%. Esta subida (no sabemos si artificial también como antaño) afectará a miles de familias en un futuro inmediato. También supondrá el encarecimiento de las hipotecas y de todo lo relacionado con este tipo de interés, quedando una herida económica importante en los bolsillos de las familias.

Hay muchas familias en la actualidad que la subida del EURIBOR les va a suponer una bajada de ingresos familiares importantes. Así como también un incremento en las deudas, o bien un endeudamiento próximo que no se sabe cómo se va a resolver.

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