TINSA, y sus TASACIONES.

TASACIONES QUE HAN SIDO UNA ESTAFA.

TINSA «adaptando» números. 

Las TASACIONES fraudulentas no paran de saltar en créditos hipotecarios que se establecieron en la época de la burbuja inmobiliaria.

Entre 2008 y 2016 hubo la mayoría de tasaciones de TINSA puesto que la burbuja del mercado inmobiliario iba a estallar en breve. No sabíamos  en esa época todo lo que iba a pasar en un futuro cercano. Ahora vemos las consecuencias de esas TASACIONES, especialmente las de TINSA.

Qué hizo TINSA durante la burbuja inmobiliaria.

Utilizó el METODO DE COMPARACIÓN.

El sistema utilizado por la tasadora es el mismo en todos los casos analizados. La entidad financiera ofrece la «tasadora» que valorará la vivienda a hipotecar a través del método de comparación. Un sistema que el Tribunal Supremo ya ha declarado su ineficacia en una reciente sentencia contra las valoraciones de los justiprecios expropieatorios en la Comunidad de Madrid.

 

Con ese mecanismo, la sociedad de tasación debe buscar al menos seis compraventas u ofertas de venta de viviendas con características similares. Una vez hecho esto, ver los precios, deshecha aspectos especulativos y con sus precios, hacer una  MEDIA PONDERADA que dará como resultado el valor de la vivienda a TASAR.

A partir de este análisis, en 2016 la Fiscalía de Madrid encontró varios casos que realizaban el mismo patrón.  Se trata de inmuebles testo donde el tasador afirma haber analizado un bloque de viviendas donde en realidad hay un solar, números de calles que no existen, alteración de los m2 de una vivienda para aumentar su precio, etc. y que no se puede acreditar de donde salieron dichos datos. Es decir, son inventados en la mayoría de los casos de este tipo.

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La analítica es un muestreo realizado a partir de los datos ofrecidos para cada vivienda por la Dirección  General del Catastro, que permite comprobar los m2, la antigüedad y las características del inmueble que supuestamente la tasadora habría analizado, pero que realmente no ha hecho.

Y que conlleva estos hechos realizados SUPUESTAMENTE por la tasadora. ¿se dan por válidas?

Como hemos visto, las tasaciones se hicieron con doble finalidad: Primero establecer un valor de tasación a efectos de subasta, y después, servir asimismo de referencia de valor para las operaciones que la entidad haga posteriormente en el mercado de títulos valores respaldados por esas hipotecas (Titulizaciones).

Creemos que el mecanismo de fraude esta claro.

El banco o entidad financiera que concede el préstamo necesita que el deudor CREA que tiene entre sus manos una vivienda cuyo valor es mucho más alto de lo que realmente vale, y de esta manera sortea las posibles reticencias de su cliente a adquirir un bien que probablemente no pueda pagar.

(La casa es cara, pero como vale mucho, pues si no puedo pagarla, la vendo y al menos saco la diferencia)

Así también nos hemos encontrado ya varios casos en los que las TASACIONES han ido a la baja. ¿porqué? la razón es para que la entidad financiera que ya tiene a su cliente «atrapado» en su sistema hipotecario y que por situaciones tales como la BURBUJA INMOBILIARIA y la PANDEMIA, ahora han tirado las tasaciones a la baja para OBLIGAR supuestamente, (claro), a su cliente a realizar más novaciones, o incluso tener que agregar más inmuebles como avales de una nueva novación.

No es el primer caso en el que nos encontramos con una tasación a la baja para «enfangar» aun más al deudor y obligarlo a aportar más inmuebles para ASEGURAR su crédito hipotecario.

No dejamos de creer que puede también tratarse de un delito de ESTAFA tal y como se estableció la Fiscalía de Madrid en 2016. En este caso fue contra Unión de Créditos Inmobiliarios, Santander de Titulización y Valtenic, S.A,

 

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La Burbuja inmobiliaria pasando factura.

NEGOCIOS QUE SE HAN VISTO ATRAPADOS POR LA BURBUJA INMOBILIARIA.

Ahora la burbuja inmobiliaria nos pasa factura. 

Cuando ya se supone que empezamos a despegar, nos encontramos en los juzgados a muchos negocios que ya no pueden sufragar gastos. Y es que la pandemia, la antigua crisis económica, y burbuja inmobiliaria va pasando factura. Si eres uno de esos pequeños-grandes empresarios que ha intentado por todos los medios subsistir pero no ha podido, este artículo te interesa.

Si bien con la crisis económica, la burbuja inmobiliaria y para rematarnos, vino la pandemia, muchos negocios han aguantado estas tres tormentas todo lo posible, pero existe una realidad.

LOS BANCOS NO PRESTAN DINERO A QUIENES LO NECESITAN. 

Los bancos NO PRESTAN DINERO A QUIENES LO NECESITAN, sino todo lo contrario, cuando lo hacen es para «embarcarte» a otros préstamos que quizás no necesitas, pero que ELLOS y su DEPARTAMENTO DE RIESGOS acredita que es una buena oportunidad (habría que ver para quién).

Tenemos la creencia que los BANCOS o ENTIDADES FINANCIERAS son profesionales del sector y que a sus clientes les van a OFRECER operaciones suculentas para invertir y ganar dinero (CON ELLOS, nada más lejos de la verdad). Si en una operación económica alguien gana, es el banco. Quitate de la cabeza que «me conocen», «somos amigos», etc.. si no has visto al director del banco entrar a cenar en tu casa, o pasar unas vacaciones contigo, NO ES TU AMIGO. (entiéndelo).

EL DIRECTOR o EMPLEADO DEL BANCO NO ES TU AMIGO, ES UN EMPLEADO COMERCIAL QUE TE VENDE PRODUCTOS FINANCIEROS lanzados en la Burbuja inmobiliaria

Este fue uno de los peores errores de la crisis económica y la burbuja inmobiliaria. Pensar y creer que la persona que estaba detrás del mostrador, o de la mesa del banco, era nuestro amigo y PODÍAMOS CONFIAR. Nada más lejos de la verdad.

En fin, ahora gracias a esa confianza de años anteriores concedida, vemos en la actualidad, negocios en quiebra, o casi en la bancarrota. ¿mala gestión? puede ser. Pero también y lo más probable es que el banco nos ofreciera unos productos caducos en los que ellos sabían de sobra que no podríamos sufragar. Y si le sumamos la pandemia, ha sido lo que nos ha dado el remate para que tengamos que cerrar nuestro negocio.

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El IMPAGO DE HIPOTECA es lo más habitual a lo que no hemos podido hacer frente, y ahora nos damos cuenta que nuestro negocio también tiene CLAUSULAS ABUSIVAS, entre otras TASACIONES infladas o bien a la baja para poder «enganchar» más propiedades y BLINDAR de esta manera la operación a FAVOR del banco.

Si tienes un negocio familiar y no puedes hacer frente a la hipoteca, puedes contactar con nosotros para que te asesoremos. Somos especialistas en el sector.

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Condición de consumidora, UNA EMPRESA

LOS TRIBUNALES CONSIDERAN CONSUMIDOR FINAL A UNA EMPRESA Y SE ANULA LA CLAUSULA SUELO DE SU HIPOTECA.

Una inmobiliaria había solicitado un préstamos para adquirir varios apartamentos. Éstos no se vendieron, sino que además eran utilizados para el uso y disfrute de la familia y amigos del administrador en periodo de vacaciones. Como empresa reclamó la cláusula suelo de la hipoteca.

Ya hemos hablado muchas veces de las cláusulas abusivas. Y sabemos que cuando se adquiere una HIPOTECA se debe de determinar muy bien si ha pasado el debido control de transparencia, ya que éste determinará si una cláusula es abusiva o no. De serlo conllevaría la NULIDAD.

Esta empresa familiar, ganó la demanda sobre cláusulas abusivas al señalar la jurisprudencia que «… se pueden considerar consumidores a las personas físicas que actúan al margen de su actividad empresarial o profesional, aunque tengan ánimo de lucro».

Pero, ¿y las personas jurídicas?

El texto refundido de la LEY GENERAL DE CONSUMIDORES Y USUARIOS, tras la reforma realizada por la Ley 3/2014, de 27 de marzo, distingue entre consumidor persona física y consumidor persona jurídica, siendo en este último caso necesario, que exista una falta de ánimo de lucro.

Y es que, según la STJUE de 25 de enero de 2018 resume la jurisprudencia comunitario sobre este concepto. Se. debe interpretar en relación con la posición de la persona en un contrato determinado y su finalidad y no con la situación objetiva de dicha persona.  Además, solo a los contratos firmados fuera de cualquier actividad profesional puede aplicarse el régimen específico para la protección del consumidor.

UNA INMOBILIARIA, es decir UNA EMPRESA,  COMO CONSUMIDOR FINAL. 

El concepto de «CONSUMIDOR» se define por oposición al de «operador económico», que es independiente de los conocimientos y de la información de que la persona de que se trate dispone realmente.

Y en los casos en que el contrato esté relacionado parcialmente con una actividad profesional, el prestatario podría ampararse en las disposiciones que benefician a los consumidores sólo cuando el vínculo del contrato con la actividad profesional sea «TENUE» y «MARGINAL».

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ESTOS criterios han sido reiterados por sentencias posteriores del TJUE de 14 de febrero de 2019 donde además se indica que el concepto de consumidor debe interpretarse de forma RESTRICTIVA, poniendo en relación a la persona con el contrato y con la naturaleza y finalidad a la que va destinado.

En este caso, para poder demostrarlo se aportaron recibos de consumo y suministros que acreditaban que el consumo y por tanto la ocupación de las viviendas se producía en temporadas de nieve y vacaciones.  Luego el juzgado concluye que, en razón a las pruebas aportadas, no existía ánimo de lucro, y por lo tanto la mercantil puede ser considerada a estos efectos como CONSUMIDORA.

Si tienes una empresa y estas en la misma situación, escríbenos, te ayudaremos con tu caso. 

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EURIBOR POSITIVO

Y YA TENEMOS AQUÍ EL EURIBOR EN POSITIVO

EL EURIBOR SUBE DESDE EL 2016 EN POSITIVO Y LAS HIPOTECAS COSTARÁN 380€ MÁS, AL AÑO. ( de momento)

Y tal y como dijimos, ya estamos con el EURIBOR en positivo. Este mes de abril después de seis años entra en terreno positivo. El principal índice de referencia hipotecaria anticipa a toda velocidad una subida de los tipos de interés en nuestro país. Además sumamos la inflación que puede superar el 7% este mismo año según el BCE (Banco Central Europeo).

EL EURIBOR HA SUBIDO EN POCO MÁS DE TRES MESES 0,005%

Esto quiere decir básicamente que nuestra hipoteca si es VARIABLE costará una media de 384 euros más al año. O si lo dividimos por meses, unos 32 euros más por mes.

Este cálculo está realizado sobre una hipoteca media por poner un ejemplo. Digamos que si tenemos una hipoteca de 145.000 euros con un plazo de amortización de 25 años, y con un diferencial del 0,92%.

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De todas formas, la mayoría de las familias con una hipoteca variable irán viendo incrementada su cuota de forma gradual a medida que el BANCO vaya depreciando el crédito según sea SEMESTRAL, o ANUAL.

Desde la guerra de Ucraina que todo se está elevando, desde el precio de la luz eléctrica, el gas, los precios en los comercios, y ahora podemos empezar a temblar si el EURIBOR empieza a subir igual que empezó hacerlo en 2006 hasta llegar a tener una situación insostenible en muchos núcleos familiares.

CREANDO TENDENCIA.

Si ya nos ocurrió esto en la burbuja inmobiliaria de hace más de 10 años, ¿que impide ahora mismo a los bancos hacer exactamente igual? De hecho, creemos que ya se esta preparando un caldo de cultivo, no es por ser pesimistas, pero estamos en un «deja-vu». No es muy alentador ver como las entidades financieras han cambiado su «plan» de plantear HIPOTECAS DE TIPO FIJO, a VARIABLE en cosa de poco tiempo. Y de repente nos encontramos en los periódicos y medios de comunicación que EL EURIBOR SE PONE EN POSITIVO. Blanco y en botella, LECHE.

Tras la última crisis económica y coincidiendo con el paso del Euribor a negativo tanto clientes, huyendo de un sobreendeudamiento NO CONTROLADO, como entidades buscando rentabilidad, impulsaron la comercialización de hipotecas a FIJO. En 2013, tan solo el 1% de los préstamos inmobiliarios que se firmaban eran bajo la modalidad a fijo, en la actualidad son el 62% y empieza ya el cambio de tendencia.

En 2021 los bancos han concedido más de 59.000 millones de euros en HIPOTECAS. Ahí lo dejamos.

 

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Cambiar de hipoteca variable a fija

Muchas familias estudian cambiar su hipoteca ante la subida del euríbor.

Crecen las consultas en el sector para modificar las condiciones de las hipotecas.

La escalada que esta sufriendo el EURIBOR a la alza esta haciendo que las familias se replanteen el hecho de querer cambiar las condiciones de su hipoteca, de un interés variable a fijo.

Es por ello que el sector hipotecario ha empezado a moverse para tratar de anticiparse a un aumento más brusco a corto y medio plazo. La banca y los compradores financieros ya han detectado interés de los clientes por una operación en concreto: convertir su hipoteca variable en fija, algo permitido pero a lo cual debe acceder también la entidad financiera.

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El EURIBOR es el índice por referencia de casi el 80% de los prestamos sobre la vivienda en España. Y aunque en la actualidad la mayoría se firman a tipo fijo, antiguamente 9 de cada 10 se firmaba a tipo variable. Fue durante la pandemia cuando por primera vez el tipo fijo superó al variable en cuanto a nuevas hipotecas. Ahora, en vista de la subida de precios de gasolina, luz, alquileres etc… muchas familias no llegan a final de mes, y están consultando COMO cambiar sus condiciones hipotecarias.

EL BCE MUESTRA INTENCIÓN DE SUBIR LOS TIPOS.

Una realidad es que el EURIBOR ha tocado durante muchos meses los mínimos históricos, abaratando préstamos vivos. Ahora el BCE pretende subir los tipos de interés, lo que supondrá una subida de la cuota de las hipotecas a las familias.

SURGEN MUCHAS CONSULTAS.

Existen tres maneras de convertir una HIPOTECA VARIABLE en FIJA. Una es pedir una novación, otra es una subrogación de acreedor y la tercera con la contratación de una nueva hipoteca.

La novación consiste en acordar el cambio de VARIABLE a FIJO con el banco o entidad financiera.

La subrogación, es pasar el préstamo de un banco a otro, lo cual permitiría cambiar la modalidad de VARIABLE a FIJA.  Y por último pasa por firmar de nuevo una hipoteca a TIPO FIJO para cancelar la hipoteca antigua que se tenga, ya sea con el mismo banco o con otro. Todo esto, obviamente se tiene que hacer ante notario.

UN PEQUEÑO DETALLE,

ESTA OPERACIÓN NO ES GRATIS. Si se realiza o formaliza con una novación o una subrogación de acreedor, las familias tendrán que pagar el coste de una tasación, que suele ser de unos 300 euros de media. Además, el banco cobrará comisión por modificación que se lleva a cabo durante los primeros tres años de vida de la hipoteca. Y no olvidemos que si se empieza un préstamo nuevo, los costes aun son más elevados ya que hay más gastos y comisiones que pagar por las diferentes operaciones que el banco realizará.

Entonces, ¿compensa el cambio?

Todo depende de las condiciones de cada familia, siempre teniendo en cuenta que se debe tomar la decisión BASÁNDOSE en su tolerancia al riesgo.

Si pretendes protegerse ante futuras subidas del EURIBOR, este puede ser un buen momento, ya que los bancos ofrecen un tipo fijo bajo. Pero si se prefiérele creer que en los próximos años el EURIBOR aun va a estar en NEGATIVO mantenerse en el tipo variable puede ser también una opción conveniente. Eso sí, siempre que se cuenten con INGRESOS suficientes para asumir un posible encarecimiento de las cuotas por la posible subida del EURIBOR.

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