Etiqueta: alquiler social

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Los ocupas compran su casa.

LOS OCUPAS DE UN INMUEBLE ACABAN COMPRANDO SU PROPIEDAD

¿Quién dice que uno no puede acabar siendo OCUPA de su propia casa? 

Pues nadie, nadie puede decir de esta agua no beberé, porque esta claro que la vida da muchas vueltas. En este caso, y por la crisis económica y la burbuja inmobiliaria, esta familia acabaron siendo OCUPAS de su propia vivienda.

La palabra OCUPA tal y como se utiliza comúnmente no lleva nada bueno consigo. Las personas lo consideramos «malo» y PRE-JUZGAMOS antes de saber qué es lo que ha pasado en esa familia. Por regla general…. NO NOS GUSTA GENERALIZAR NUNCA. Hasta que uno no se pone en los zapatos de otro, no sabe cómo va actuar.

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Pero vamos a lo que nos «ocupa». Y es que en este caso nos alegra poder afirmar y enseñaros, como una familia que acabaron siendo OCUPAS de su propia casa, ha podido COMPRARLA DE NUEVO, y finalizar así el proceso de ejecución hipotecaria. A continuación la captura de pantalla, (fijaros en la fecha).

Os digo «fijaros en la fecha» para que veáis que es un caso reciente, y además del que hemos participado. Tal y como se ve en la pantalla, «La tutela judicial pretendida» ( es decir la ejecución hipotecaria que estaba en proceso) ha dejado de tener interés legítimo, es decir, HAN COMPRADO LA VIVIENDA EL OCUPANTE, y por lo tanto la ejecución hipotecaria que había en curso, se termina, sin costas para ninguna de las partes.

Esta es una buena noticia, y una de las pocas que acaba con final feliz para esta familia que ha luchado hasta el final. Gracias por poner vuestra fe en nosotros y entre todos hemos logrado que podamos hacer del DERECHO, una buena fuente de acción.

Porque,

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Seguimos con el RETRACTO Y TANTEO

TANTEO Y RETRACTO

¿Cómo funciona el retracto en una compra-venta? 

Es de especial importancia poder distinguir el derecho de retracto (refiriéndonos al retracto legal) del derecho de tanteo. Pero la diferencia básica esta en la línea temporal, es decir, en el momento en que se ejerce. Mientras que el derecho de TANTEO opera ANTES de la enajenación, cuya formalización se pretende, el derecho de retracto permite a quien lo ostenta adquirir el bien aunque el mismo ya haya sido transmitido al primer comprador. En el caso de las viviendas de las familias «afectadas» por la dación en pago, sería el fondo buitre o fondo de inversión.

Es decir, que el derecho de tanteo es ANTES de que se entre, por ejemplo, en una disputa o demanda judicial (empiece quien empiece), y el derecho de retracto en sí, es cuando ya ha sido empezada la disputa, o está ya JUDICIALIZADO. 

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Estos argumentos son los que están contemplados en el Código Civil, y por lo que las familias tienen derecho a reclamar por qué cantidad los bancos han vendido sus viviendas a fondos buitres o fondos de inversión.

Si nuestras viviendas se vendieron a un fondo de inversión, o fondo buitre por un tanto por ciento de descuento, ¿por qué las familias no pueden optar también a este descuento?, ¿Y más cuando han sido afectadas por la burbuja inmobiliaria, y ya llevan arrastrando deuda?.

Es una opción bien válida que los jueces DEBEN y TIENEN LA OBLIGACIÓN de contemplar sin dar esquinazo al derecho de retracto y con ello al Código Civil por el que está regulado.

Pero, ¿cómo funciona exactamente en una operación de compra-venta el derecho de tanteo y retracto?

El retracto, en concreto el convencional, surge cuando se realiza un contrato de compra-venta donde se INCLUYE el denominado PACTO DE RETROVENTA. Dicho pacto implica que el vendedor, se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, siempre y cuando se cumpla con lo dispuesto en el Código Civil y lo demás que se hubiera pactado.

Para finalizar y en conclusión, el derecho de tanteo y retracto otorga, en la mayoría de los casos, UNA POSICIÓN PREFERENTE adquirida por lo legalmente dispuesto, o por el contrario, por lo pactado entre las partes.

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¿Qué es el derecho de retracto? (2022)

Explicamos el derecho de retracto y cómo vamos a utilizarlo. 

Existen dos tipos de derecho de retracto. El derecho de retracto convencional o el retracto legal. 

Cuando utilizamos el derecho de retracto en nuestras demandas, siempre va con el fin de lo que significa el mismo. El derecho de retracto en general, es el «derecho» que tiene una persona para quedarse, por el mismo precio, con el bien o la cosa que se ha vendido a otro.

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Es decir, que si un banco ha vendido nuestra vivienda a un tercero, normalmente a un fondo buitre, y lo ha vendido por un precio menor, tenemos el derecho también de poder adquirir o poder comprar nuestra vivienda por el mismo precio que se vendió. Eso significaría que le estamos pidiendo al juez, con el derecho de retracto, que primero tenemos nosotros mismos el derecho de comprar la vivienda  con el descuento que se le ha hecho al fondo buitre.

Por ejemplo, si el banco vende a un fondo buitre nuestra vivienda por 50.000€ ( aunque en su día nosotros hayamos pagado 150.000€), tenemos derecho a comprarla también por esos 50.000€. Y se lo pedimos mediante la demanda al juzgado utilizando esta figura del derecho de retracto.

Ahora bien, existen dos tipos de derechos de retracto: 

  •   Derecho de retracto convencional. 

Este se encuentra regulado en el artículo 1.507 del Código Civil y se contempla para aquellos supuestos en los que el vendedor ese reserve el derecho de recuperar la cosa vendida. Eso sí, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado.

  • Derecho de retracto legal. 

Este está regulado en el precepto 1.521 del Código Civil, y se define como el derecho de retracto de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o DACIÓN EN PAGO. 

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Tanto un tipo  como el otro, nos sirven a la hora de pronunciarnos en una demanda pidiendo al juez que se respete el derecho de retracto. 

La diferencia sustancial entre estos dos tipos de retracto es básicamente el número de sujetos intervinientes. Es decir, las personas que interactúan. Como regla general, en el retracto convencional intervienen dos sujetos, que a su vez son los que intervienen en el contrato. (comprador y vendedor) 

Y en el derecho de retracto legal suelen intervenir tres sujetos: comprador, vendedor y por último un tercero, que por imperativo de ley, tiene preferencia en la adquisición del bien, que sería la familia en estos casos que venimos demandando.

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DERECHO A LA INTIMIDAD.

Vulneración al derecho a la intimidad. 

Cuando los medios de comunicación publican artículos que vulneran el derecho al honor, a la intimidad y a la propia imagen. 

En esta clase de juicios, siempre colisionan dos derechos fundamentales. Por un lado esta el derecho fundamental a la libertad de expresión e información. Éste ampara constitucionalmente a la prensa a poder publicar noticias de toda clase (la ciudadania tiene derecho a ser informada). Y por el otro esta el derecho fundamental a la privacidad de las personas.  Ahora bien, sucede en algunos casos que esa libertad de información se entromete en el derecho fundamental de la privacidad de las personas.

Estos juicios son complejos de trabajar, puesto que necesitan de mucho conocimiento en cuanto a lo que son los derechos constitucionales. 

 

Volviendo de nuevo al caso que nos ocupa, en este caso se realizó por parte de un medio de comunicación nacional, una vulneración a la intimidad de una menor de edad de 9 años.

En este caso la Juez de Primera Instancia consideró que al ser una menor de corta edad, no le afectaba el que se pudiese decir en las noticias de ella. Este argumento fue acompañado por el MINISTERIO FISCAL, el cual defendió la misma idea.

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Nuestro cliente al ver la resolución sostenida por la Juez de Primera Instancia y el Ministerio Fiscal, y después de consultarlo con nuestro despacho, recurrimos a la Audiencia Provincial, ya que no estábamos de acuerdo con dicha sentencia.

LA AUDIENCIA PROVINCIAL RESUELVE EN CONTRA LA JUEZ DE PRIMERA INSTANCIA sobre el Derecho a la intimidad. 

Nuestro argumento era básicamente que, los menores de corta edad deben de tener incluso más protección y muchos más cuidados. No dejan de ser lo que son, menores de edad sin capacidad de defenderse ante los medios de comunicación, como es en este caso. Y por lo tanto, creemos incluso que se debe de tener en más consideración a los mismos y también más indemnización que un adulto estando en el mismo caso.

Recibimos hace poco la resolución de la Audiencia Provincial. Ésta nos estimó la demanda y subió la indemnización para la menor.

Traducción: «En el caso litigioso, atendiendo al perjuicio o daño moral sufrido por la menor y a la difusión lectora que a tenor de las máximas de la experiencia le suponemos tanto a la edición digital de xxxx 5 de xx 2017, como a la edición impresa del día 6 del mismo mes y año, especialmente en la primera de las noticias y los artículos periodísticos suelen permanecer bastante tiempo colgados en las webs de los medios de comunicación, sino indefinidamente, consideramos que la cuantía establecida en sentencia apelada en realción a  la menor se queda corta, por lo tanto prudencialmente incrementamos a 10.000€ ya que entendemos que el hecho que la perjudicada fuera menor en las fechas de publicación de los artículos supone, en contra del criterio de la jueza de instancia, que el daño moral sufrido por ella a consecuencia de la divulgación del contenido de los artículos entre terceros, aunque sea probable que por razón de su edad no haya tenido acceso directo a ellos, sea superior al de su padre». 

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Incumplimiento de contrato

Las grandes empresas también se equivocan en los juzgados. Incumplimiento de contrato. 

Este caso trata de una empresa de alquiler de máquinas y juegos de azar, para ser instalada en bares y restaurantes.

 

Generalmente se firman contratos por un término de cinco años. Y existe una cláusula en donde consta que si el propietario rescinde el contrato o cierra su negocio antes de ese plazo, éste ha de indemnizar a la empresa que gestiona las máquinas de azar por incumplimiento de contrato. 

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Tuvimos el juicio pertinente y hemos conseguido demostrar, defendiendo al propietario del bar-restaurante, que fue un incumplimiento de contrato que el demandante no pudo demostrar.

Incumplimiento de contrato

Tal y como se muestra en la captura de pantalla siguiente, a la demandante «se le olvidó demostrar en qué año se cerró el bar-restaurante». Y eso que podían demostrarlo, puesto que nuestros clientes, habían firmado el albarán de entrega de las maquinas de azar.

 

Una de las estrategias que podemos seguir los abogados en esos casos, es la ya contemplada en el artículo 405,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este artículo se alega:

«los demandados niegan todos los hechos no reconocidos expresamente». 

Un artículo que utilizamos en este caso, y que la Jueza recogió.

También se dispone del artículo 217.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en donde se alega que la carga de la prueba corresponde al actor, es decir, a quien demanda, en este caso, la empresa de suministros de máquinas de azar.

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Una vez que nuestros clientes contactaron con nosotros, nos trajeron la demanda y la revisamos. Nos dimos cuenta del fallo y lo defendimos especialmente en ese argumento, además de otras cuestiones. Algo que se ve en los fundamentos de derecho de la sentencia y que hemos logrado ganar.

Así que, existen maneras de defender cuestiones que en un principio parece que no tengan solución. O quizás no veamos la forma de poder defenderlas de forma fehacientemente. Por eso, siempre que tengas un problema, consulta con un abogado. Consulta con ABOGADOSLOWCOSTAG.COM 

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