¿CUÁNDO SE PUEDE UTILIZAR EL DERECHO DE RETRACTO Y LA CESIÓN DE CRÉDITO?
RESPUESTAS QUE DEBES DE CONOCER sobre EL DERECHO DE RETRACTO y la CESIÓN de CRÉDITO.
Todos aquellos clientes del BANCO SABADELL están recibiendo burofax en sus domicilios donde se índica que, dicho banco realizó una CESIÓN DE CREDITO hipotecario en fecha 2 de julio del 2021a la entidad LSF11 BOSON INVESTMENTS SARL. Ante este este hecho muchos clientes nos llaman para saber si tienen posibilidad de utilizar el DERECHO DE RETRACTO.
Vamos ha analizar la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 98/2011, de fecha 2 de marzo de 2011.
Esta sentencia arroja varios puntos esclarecedores. El primero de ellos aclara que es un CRÉDITO LITIGIOSO.
El segundo punto esclarecedor es que la Audiencia Provincial de Barcelona FALLA SIN NINGÚN TIPO DE DUDAS, que las llamadas VENTAS EN BLOQUE en realidad se encuentran INDIVIDUALIZADOS los importes de CADA PRÉSTAMO HIPOTECARIO.
El tercer punto de esta sentencia aclara EXACTAMENTE en qué momento se da la existencia de un CRÉDITO LITIGIOSO en el cual se pueda aplicar el DERECHO DE RETRACTO.
Resumiendo y analizando este párrafo de la sentencia, nos indica que, los CRÉDITOS LITIGIOSOS en los cuales puede aplicarse la figura de DERECHO DE RETRACTO es desde el preciso momento en que el demandado contestó a la demanda instada por el banco o «fondo buitre», y DURARÁ mientras no sea declarada la FIRMEZA de la deuda.
Por ejemplo, si un banco nos inicia una demanda por un impago por préstamos, y nos personamos en el procedimiento judicial, tendremos derecho a la figura del DERECHO DE RETRACTOmientras no quede firme la cantidad que debes. ( esto generalmente se da con la aprobación del REMATE) en otras palabras, mientras se esté discutiendo en los juzgados el interés de demora, el total de la deuda etc… podremos reclamar el DERECHO DE RETRACTO si el banco que nos hizo el juicio vendió nuestro préstamo a un fondo buitre.
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EN ESTE CASO EL FONDO BUITRE PROMONTORIA PRESENTÓ DEMANDA POR FINALIZACIÓN DE CONTRATO DE ALQUILER A UNA FAMILIA.
Hemos considerado oportuno explicar desde un principio este caso. Básicamente para que se entienda el recorrido de esta familia. Como en muchísimos casos ha sucedido, esta familia compró una vivienda con hipoteca en Banco Sabadell. Y éste acabó instando una ejecución hipotecaria.
Obviamente y con la crisis económica del 2008 esta familia se vino abajo económicamente hablando, al igual que otras tantas familias y no pudieron finalmente hacer frente a su hipoteca. Claro esta, el banco Sabadell no puso ninguna facilidad para que esta familia pudiera «pasar» el bache y presentó una ejecución hipotecaria para al final subastar la casa.
Esta ejecución hipotecaria finalizó con la firma de una DACIÓN EN PAGO y un CONTRATO DE ALQUILER por TRES AÑOS.
Estos tres años eran desde enero de 2017 hasta diciembre de 2020.
Esta parte seguro que os es familiar, y es que el banco Sabadell en junio de 2019 les envía un burofax informándoles que NO RENOVARÍAN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Entrando ya en enero de 2020, el contrato ya vencido, esta familia se encuentra de nuevo OTRO BUROFAX de parte del FONDO BUITREllamado PROMONTORIA.Este le índica que desde el 19 de diciembre del año anterior son los nuevos propietarios de su vivienda, y que les deben de pagar el alquiler en un número de cuenta nuevo.
Unos meses después, este FONDO BUITRE les presenta a la familia una DEMANDA DE JUICIO VERBAL por EXPIRACIÓN DEL PLAZO CONTRACTUAL.
Cuando esta familia nos hace llegar la demanda vía ONLINE a nuestro despacho, y después de estudiarla con detenimiento, encontramos que existían varios defectos.
Y aquí es donde entramos nosotros, ABOGADOSLOWCOSTAG.COM contra el FONDO BUITRE Promontoria REAL STATE. S.L.
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Hablamos con la familia y procedimos a contestar al FONDO BUITRE PROMONTORIA. Consideramos que SIEMPRE trabajamos bien, pero en este caso todo ha ido más allá. Pues de las distintas alegaciones que hicimos cuando contestamos a la demanda, seguidamente vamos a destacar tres.
LA PRIMERA:
Nos dimos cuenta que existía en la escritura la cláusula abusiva de renuncia al derecho de «tanteo y retracto». Al final la Juez no entra en el fondo del asunto, ya que considera DESESTIMADA ÍNTEGRAMENTE la demanda del fondo buitre. Lo explicamos en breve.
LA SEGUNDA:
Una cláusula que nos llamó mucho la atención. Que en la nota del REGISTRO DE LA PROPIEDAD figurara este fondo buitre cómo propietario en tan SOLO UN 3,41% de la vivienda o inmueble, y por lo tanto consideramos que no es suficiente dicho porcentaje para instar una demanda de desahucio.
y LA TERCERA:
La llamada «FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA».
Este tercer hecho, LA FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA por el llamado EFECTO DE LAS TITULIZACIONES entre el banco Sabadell y los fondos de TITULIZACIÓN.
Esta tercera, el día del juicio lo desistimos debido a que no pudimos encontrar el FONDO DE TITULIZACIÓN, así que nos centramos en los demás argumentos.
Respecto esta cláusula de TANTEO Y RETRACTO, en la sentencia la Juez no la declara como abusiva ya que no entra en el fondo del asunto ya que desestima INTEGRAMENTEla demanda por la primera de las excepciones procesales que planteamos.
Básicamente que NO PUEDEN PRESENTAR una demanda tan sólo siendo titulares de dicho inmueble en un 3,41%. Con un porcentaje tan bajo de «propiedad» este fondo buitre se animó a presentar una demanda por desahucio a una familia. Así se comportan los fondos buitre.
Y además, para más colmo, ni siquiera presentaron el contrato de subrogación firmado por ambas partes. Es decir, el banco Sabadell y el fondo buitre Promontoria.
Así que, finalmente un BUEN NOTICIÓNque te da una alegría tremenda al ver caer a un fondo buitre ante una familia. Y darnos el gusto de haberlo conseguido realmente es un gusto. Otra batalla ganada contra los fondos buitre, no así, aun nos falta ganar la guerra. Entre todos podremos vencer.
Porque,
OTRA FORMA DE HACER DERECHO, ¡ES POSIBLE!
No te pierdas estos enlaces, son información esencial que debes de saber:
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LOS JUECES ABREN UNA LUZ DE ESPERANZA CON LAS NUEVAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS. (en determinados casos).
¡Una gran noticia sin duda! Por que, que desde el juzgado pidan ver cómo ha sido el caso de esta familia desde un buen principio, dice mucho y augura algo muy positivo para esta familia. A la BANCA no le hará ninguna gracia.
En este caso, esta familia como tantas otras miles, acabó perdiendo su negocio y su casa a causa de la crisis económica, llegó el momento en que no pudieron seguir pagando la hipoteca de su banco. En este caso banco Sabadell.
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Como también fue costumbre del banco Sabadell no dio ninguna ayuda a esta familia así. que iniciaron una demanda con una ejecución hipotecaria. Fue entonces cuando esta familia se puso en contacto con nosotros.
Nosotros nos opusimos a la ejecución hipotecaria alegando la abusividad de las cláusulas de vencimiento anticipado, algo que finalmente sucedió y CONSEGUIMOS que SE ARCHIVARA LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA.
A raíz del archivo de la ejecución y a sabiendas que el banco Sabadell no iba a parar. Decidimos presentar una demanda por CLAUSULAS ABUSIVAS. La principal importancia era que fuese declarado el VENCIMIENTO ANTICIPADOcomo abusivo.
Algo que también CONSEGUIMOS. Aquí os podréis preguntar que sentido tenía volver a discutir la cláusula de VENCIMIENTO ANTICIPADO, ahora lo contamos:
Y es que, cuando la ejecución hipotecaria fue archivada, (eso se hizo mediante un AUTO de juzgado, hay que aclarar que los AUTOSpropiamente dichos no tienen la condición de FIRME o COSA JUZGADA. Es decir, que la declaración de abusividad sobre el VENCIMIENTO ANTICIPADO cuando se archivó la causa, solo sirve para la ejecución hipotecaria, es la razón por la cual se decidió realizar la demanda por CLAUSULAS ABUSIVAS.
Actualmente en el 2021, el Banco Sabadell insta una nueva ejecución hipotecaria basándose en la Ley supletoria de crédito inmobiliario. Aquella reforma de 2019 donde decía que:
«para declarar el vencimiento anticipado tenían que pasar 12 cuotas impagadas o el 3% del capital en la primera mitad del préstamo»
En nuestra oposición a la ejecución hipotecaria NUEVA, fundamentalmente alegamos dos cuestiones. La primera, que la reforma de la Ley de 2019 es IRRETROACTIVA.
Y la segunda es que tampoco se puede utilizar, porque la cláusula de vencimiento anticipado fue declarada abusiva, en un procedimiento de cosa juzgada. (el que hicimos al demandar al banco Sabadell por CLAUSULAS ABUSIVAS.
Aquí existen dos tipos de resoluciones judiciales, los AUTOS que no causan firmeza. Y los que sí la causan que son las SENTENCIAS. Es por ello que decimos, que si fue declarado abusivo en un procedimiento de «cosa juzgada» no podría juzgarse de nuevo.
Por ello tal y como se aprecia en la fotografía el juzgado de primera instancia pide las copias a los otros juzgados en donde se llevaron los otros procedimientos.
Eso quiere decir que el Juzgado nos estaría dando la razón en cuanto a que no se podría volver a presentar una ejecución hipotecaria para esta familia. Y lo que significa que se podrían quedar en su casa.
Aquí llega un nuevo camino para parar los pies a la banca.
Por ejemplo, si un banco nos inicia una demanda por un impago por préstamos, y nos personamos en el procedimiento judicial, tendremos derecho a la figura del DERECHO DE RETRACTO mientras no quede firme la cantidad que debes. ( esto generalmente se da con la aprobación del REMATE) en otras palabras, mientras se esté discutiendo en los juzgados el interés de demora, el total de la deuda etc… podremos reclamar el DERECHO DE RETRACTO si el banco que nos hizo el juicio vendió nuestro préstamo a un fondo buitre.
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